Speech - guest speaker:Mr. Fernand Perreault, premier vice-président, CDP Capital et président, CDP Capital - ImmobilierUne approche mondiale, une action locale (in French only)

Speech given by Mr. Fernand Perreault
Premier vice-président, CDP Capital et président, CDP Capital - Immobilier
(as delivered)

January 29, 2002

Une approche mondiale, une action locale

Chers invités d'honneur,
Mesdames et messieurs,

C'est avec plaisir que j'ai accepté l'invitation de la Chambre de commerce et choisi d'aborder brièvement les nouvelles perspectives de l'environnement immobilier et la présence de plus en plus active de CDP Capital - Immobilier sur les marchés canadien et internationaux. Depuis déjà plusieurs années, notre engagement dans l'industrie immobilière nous permet de participer pleinement à son évolution ainsi qu'à la plupart des changements qui y sont survenus.

Avec des actifs sous gestion de plus de 28 milliards de dollars, nos sociétés immobilières et hypothécaires occupent en effet une position privilégiée sur le marché canadien. Elles sont aussi solidement établies sur les marchés américain, européen et asiatique. CDP Capital - Immobilier est le plus important gestionnaire d'actifs immobiliers au Canada et le huitième à l'échelle mondiale.

C'est donc comme acteur pleinement engagé dans les différents marchés que j'aimerais partager avec vous aujourd'hui quelques réflexions sur

• l'évolution de notre industrie depuis quelques années et sur les occasions suscitées par le nouveau contexte mondial;
  
• sur les principales stratégies de CDP Capital - Immobilier afin de tirer profit de ces nouvelles réalités et plus particulièrement les motivations qui nous ont poussés à devenir un investisseur mondial;
  
• et finalement, sur nos attentes relatives au contexte qui se dessine pour l'avenir.

Les dix dernières années ont considérablement modifié le paysage immobilier canadien. Près de la moitié des grands propriétaires immobiliers actifs au début des années 1990 ont aujourd'hui disparu, remplacés par de nouveaux arrivants passablement différents de leurs prédécesseurs.

La sévérité de la dernière récession, l'arrivée sur nos marchés de plusieurs investisseurs étrangers, l'émergence des fiducies de placement immobilier (REIT) et l'évolution des besoins de la clientèle ont considérablement transformé notre industrie qui était précédemment demeurée assez stable.

Ces changements, quoique moins draconiens que ceux de la nouvelle économie, ont toutefois eu un impact majeur sur la plupart d'entre nous et se manifestent par une évolution sans précédent du profil de notre industrie.

• Ils se manifestent d'abord dans la nature de nos principales entreprises immobilières qui, jadis, étaient davantage axées sur le développement urbain, alors qu'aujourd'hui elles sont surtout des entreprises de détention et de gestion immobilière. Nos grandes entreprises tirent maintenant la majorité de leurs profits des activités de location et de gestion plutôt que de la construction immobilière. Notre industrie est donc devenue une industrie de service plutôt qu'une industrie de développement créatrice de valeur.
  
• Les changements se manifestent également dans la propriété des actifs immobiliers. Les propriétaires immobiliers ont traditionnellement été des entrepreneurs privés alors qu'ils sont aujourd'hui des sociétés ouvertes et des investisseurs institutionnels. Au Canada, en particulier, les grandes caisses de retraite détiennent une proportion grandissante des immeubles de bureaux des centre-villes et des centres commerciaux régionaux, comme en témoignent les acquisitions récentes de Cambridge Shopping Centres à Toronto et de Bentall Corporation à Vancouver par CDP Capital - Immobilier, ainsi que celles de Cadillac Fairview par Ontario Teachers et d'Oxford Properties par Omers.
  
• Finalement, les changements se manifestent dans l'envergure de la plupart des joueurs importants qui ont développé des réseaux à l'échelle du pays et parfois à l'étranger plutôt que de demeurer des joueurs régionaux dominant quelques marchés ciblés. C'est le cas d'Ivanhoé Cambridge et de Cadillac Fairview qui dominent le paysage canadien des centres commerciaux alors que SITQ Immobilier, Brookfield et Oxford occupent une place de choix dans le marché des bureaux de la plupart des grandes villes canadiennes.

C'est toutefois dans l'attitude des grands investisseurs que l'on retrouve les changements les plus significatifs. Dans un contexte inflationniste, l'immobilier était considéré comme un investissement à long terme, dont les revenus peu élevés étaient compensés par une appréciation sensible de la valeur, agissant ainsi comme protection contre l'inflation. Puisque le marché immobilier évolue habituellement différemment des marchés boursiers et obligataires, cela permettait de diminuer la volatilité des rendements. La plupart des investisseurs avaient donc comme objectif d'acquérir et de conserver des immeubles de grande qualité dans des marchés d'envergure afin de bénéficier de l'augmentation des valeurs marchandes résultant de l'inflation.

Durant les dix dernières années, la diminution de l'inflation, une plus grande exigence quant au rendement demandé et le déploiement d'outils de gestion alternatifs permettant de diminuer la volatilité ont incité les investisseurs à s'intéresser davantage aux revenus, à la liquidité du placement et à la diversification. C'est dans cette optique que plusieurs investisseurs, sous le leadership de quelques banques d'affaires américaines, ont adopté une approche plus dynamique pour l'investissement immobilier.

Ces investisseurs, qui ont développé une stratégie mondiale de placement immobilier, sont actifs en Amérique du Nord, en Europe de l'Ouest ainsi que dans quelques marchés asiatiques, tout en maintenant une vigie constante sur les marchés d'Europe centrale et d'Amérique latine.

Ils ont pour pratique d'entrer dans les marchés au tout début du cycle immobilier, trop rapidement selon la majorité des autres investisseurs, et de vendre leurs actifs au moment où les autres désirent acheter.

Le principe est simple à expliquer. Nous avons comme pratique d'investir dans les marchés en bas de cycle avant même la fin d'une récession ou d'un ralentissement, au moment où la plupart des investisseurs considèrent qu'il est trop tôt pour y investir. Le premier placement se fait généralement dans un produit précurseur, soit celui des dettes en difficulté. Viennent ensuite d'autres produits, dans divers secteurs, selon l'évolution du cycle immobilier. Nous utilisons cette opportunité pour nous familiariser avec le marché et bâtir des relations avec des partenaires locaux de sorte que nous sommes parmi les premiers à saisir l'occasion dès qu'elle se présente.

Lorsque la majorité des investisseurs s'intéressent au marché, nous vendons nos immeubles, et réutilisons les fonds dans un marché prometteur mais négligé de nos compétiteurs.

Bref, le secret est d'acheter trop tôt, et de vendre trop tôt.

Naturellement, cette approche exige une vigie constante de l'ensemble des marchés mondiaux, un choix judicieux de quelques marchés prometteurs, le maintien d'un solide réseau de partenaires à travers le monde et un volume de transactions élevé.

Dans ce contexte, l'immobilier est considéré comme un placement opportuniste plutôt que comme un investissement à long terme. Les acquisitions sont réalisées lorsque l'on anticipe une augmentation de la valeur dans un avenir rapproché :

• soit parce qu'une recrudescence du marché est anticipée prochainement;
  
• soit parce qu'un redéveloppement ou un repositionnement a déjà été identifié;
  
• soit parce que des problèmes temporaires de liquidités ont un effet négatif sur la valeur immobilière;
  
• ou parce qu'il est possible d'améliorer la structure financière du placement par un financement plus efficace.

Seuls quelques investisseurs de grande envergure peuvent se permettre de réaliser avec succès une stratégie semblable.

• Il faut avoir accès simultanément à plusieurs marchés à travers le monde.
  
• Il est également nécessaire d'avoir un réseau de partenaires qui permette l'accès à un grand nombre de transactions, de façon à maintenir un portefeuille immobilier de grande envergure, tout en vendant continuellement plusieurs actifs.
  
• Finalement, le processus décisionnel doit être suffisamment flexible pour effectuer rapidement plusieurs transactions dans des marchés différents.
  Au fil des dernières années, notre groupe a adopté la plupart de ces pratiques d'affaires et se comporte de plus en plus comme un investisseur mondial plutôt que comme un investisseur local.

J'en profite ici pour vous rappeler les grandes lignes de notre structure. Avec 125 milliard de dollars d'actif sous gestion, CDP Capital gère les capitaux de la Caisse de dépôt et placement du Québec et d'autres clients. Les activités de CDP Capital se déploient dans trois grands secteurs : les grands marchés (actions et obligations), les participations et l'immobilier. CDP Capital - Immobilier est responsable de l'ensemble des placements immobiliers, sur les marchés public et privé, sous forme d'avoir et de dette. Nous assurons également la gestion de placements immobiliers pour d'autres caisses de retraite et investisseurs canadiens et étrangers comme, par exemple, Omers, la Caisse de Dépôts et de Consignations française et le gouvernement de Singapour.

Tous nos investissements sont effectués par l'entremise de quatre grandes filiales ayant chacune sa mission spécifique et son conseil d'administration.

• Ivanhoé Cambridge se spécialise dans les centres commerciaux au Canada et aux États-Unis. Avec des actifs sous gestion de plus de 8 milliards de dollars, elle est une des deux principales compagnies canadiennes de centres commerciaux. Ses actifs de toute première qualité sont générateurs de rendements courants élevés et stables.
  
• SITQ Immobilier est une compagnie d'immeubles de bureaux et de parcs d'affaires avec des actifs au Canada, aux États-Unis, en France et en Grande-Bretagne. Ses actifs sous gestion de plus de 12 milliards de dollars comprennent des immeubles de grande qualité au centre-ville de Montréal, Vancouver, Seattle, Paris, Londres, New York et Washington. Ils sont eux aussi générateurs de rendements courants stables et élevés.
  
• Avec des actifs sous gestion de plus de cinq milliards de dollars, Cadim agit davantage comme banque d'affaires immobilière en Amérique du Nord, en Europe, en Asie et en Amérique latine. Son style de gestion plutôt opportuniste génère des rendements élevés. Elle a également comme objectif d'offrir des services de gestion de fonds à d'autres investisseurs. Son partenaire Maestro a récemment mis en place un fonds de résidences pour personnes âgées destiné à des investisseurs québécois.
  
• CDP Hypothèques est un prêteur immobilier engagé dans les prêts hypothécaires et les prêts transitoires. Avec un volume de prêts totalisant environ 1,5 milliard de dollars, il est devenu en 2001 le plus important prêteur immobilier canadien dans son créneau. Il est également un des principaux émetteurs de titres hypothécaires au Canada. Ses actifs sous gestion sont actuellement de plus de trois milliards de dollars.

Il y a environ huit ans, notre groupe possédait exclusivement au Canada des actifs d'une valeur d'environ 6 milliards de dollars. Aujourd'hui, nos actifs sous gestion ont une valeur de plus de 28 milliards de dollars. Il s'agit d'une croissance annuelle de plus de 20 %, réalisée en partie au Canada avec l'acquisition des sociétés Cambridge Shopping Centres, Bentall Corporation, Acanthus ainsi que du portefeuille montréalais de Trizec. Mais cette croissance s'est surtout réalisée à l'étranger où l'on retrouve maintenant près de la moitié de nos actifs.

Nous sommes maintenant présents aux États-Unis, au Royaume-Uni, en France, en Espagne, en Corée, au Japon et au Brésil. Mais cette croissance n'a pu se réaliser sans modifier considérablement notre philosophie de placement, nos structures administratives et nos pratiques d'affaires.

À l'origine de notre stratégie internationale, on retrouve un centre commercial situé à Bangor, une petite ville d'Irlande du Nord située à 30 kilomètres de Belfast. En 1994, peu après une recrudescence des activités de l'IRA, Bangor n'était pas un endroit typique pour un placement immobilier d'une institution nord-américaine. Et ce n'est sûrement pas représentatif de l'ensemble de nos investissements. Mais il faut dire que, comme Québécois, nous étions en bonne compagnie puisque quelques temps auparavant Bombardier s'y était installée en acquérant le fabriquant d'avions Short.

Quoiqu'il en soit, cette petite anecdote reflète bien notre philosophie de placement opportuniste et les objectifs qui sont à la base de notre décision d'investir à l'étranger.

• Notre premier objectif est d'augmenter nos rendements par des investissements dans des marchés en forte croissance négligés par la majorité des autres investisseurs. L'instabilité engendrée par le conflit religieux en Irlande du Nord incitait la majorité des investisseurs immobiliers à bouder ce marché alors qu'on y retrouvait à l'époque la plus forte croissance économique du Royaume-Uni et l'une des plus fortes du monde occidental. Il est donc inutile de vous expliquer que le prix d'acquisition était très raisonnable et le potentiel de croissance très élevé.
  
• Notre deuxième objectif est de nous associer avec des promoteurs locaux financièrement solides et possédant une feuille de route impeccable. À Bangor, notre partenaire britannique était Pillar Properties, une entreprise de taille moyenne cotée à la bourse de Londres et considérée comme le meilleur entrepreneur immobilier du Royaume-Uni. Pillar était disposée à partager avec nous 50 % de la mise de fonds et avait manifestement la compétence pour mener à bien cette entreprise. Il s'agissait du premier de plusieurs placements rentables réalisés en association avec ce partenaire.
  
• Notre troisième objectif est de sortir du marché au moment où la plupart des investisseurs décident d'y entrer. Nous avons vendu le centre commercial de Bangor en 1999 avec un excellent profit au moment où de nombreux investisseurs immobiliers commençaient à s'intéresser à l'Irlande du Nord.

Voilà en quelques mots l'essentiel de notre stratégie. Nous avons commencé à investir au Royaume-Uni en 1994, avant la majorité des investisseurs, et fait l'acquisition d'une quinzaine de centres commerciaux de taille moyenne. Ces centres ont été vendus en 1999 alors que ce produit était très recherché par la majorité des investisseurs. Nos activités au Royaume-Uni sont aujourd'hui davantage axées vers des opérations de construction et d'arbitrage, toujours réalisées de concert avec nos partenaires.

Nous sommes arrivés sur le marché parisien dans des circonstances similaires en 1997 avec l'acquisition de six immeubles de bureaux dans le quartier de La Défense. Nous avons par la suite acquis un important portefeuille résidentiel et huit petits hôtels dans le centre de Paris. Les hôtels, les immeubles résidentiels et 50 % des immeubles de bureaux ont été vendus il y a deux ans alors que le produit parisien était très recherché par la majorité des investisseurs immobiliers. Il est intéressant de noter que deux grands investisseurs, la Caisse de Dépôts et de Consignations française et le gouvernement de Singapour nous ont confié la gestion des actifs de La Défense que nous leur avons vendus. Aujourd'hui, nos activités parisiennes sont elles aussi davantage axées vers des opérations de construction et d'arbitrage. Notre partenaire en France, Nexity, est une grande entreprise française autrefois filiale du groupe Vivendi.

En Asie, nous sommes actuellement le plus important investisseur du fonds Lone Star qui est l'acquéreur le plus actif de portefeuilles de prêts en difficulté au Japon et en Corée. Ce genre d'opération constitue généralement la première opportunité précédant le début d'une reprise après une récession ou un ralentissement économique. Nous avons engagé plus de un milliard de dollars dans ce type de placement à haut rendement. Déjà plus de 40 % des fonds ont été retournés avec un rendement de plus de 20 %. Nous sommes maintenant à la recherche d'immeubles de bonne qualité et pleinement occupés par des locataires à Séoul et à Tokyo où nous avons maintenant ouvert des bureaux. Nous avons déjà acquis trois édifices en 2001. Bien que le marché japonais connaisse encore de sérieuses difficultés, nous sommes persuadés que des immeubles d'excellente qualité, achetés à bon compte, seront porteurs de profits intéressants dans quelques années. Nous surveillons attentivement les marchés d'Europe centrale et d'Amérique latine.

Cette stratégie dynamique se rapproche davantage de celle des grandes banques d'affaires que de celle des investisseurs institutionnels. Et elle n'a pas toujours fait l'unanimité. Elle s'est toutefois mise en place progressivement, depuis environ huit ans au même rythme que le développement d'une expertise et d'une infrastructure administrative capable de gérer efficacement l'ensemble des activités, y compris des activités croissantes sur le marché de l'hypothèque, qui prend une place toujours plus importante à CDP Capital - Immobilier. Des rendements annuels moyens de 15 % durant les cinq dernières années et de 18 % en l'an 2000 ont également contribué à établir notre crédibilité et profite à tous les Québécois et Québécoises.

Finalement, nous avons diminué le risque en mettant en place un réseau de partenaires locaux exceptionnels et en suivant une discipline rigoureuse de vente d'actifs en temps opportun. Nous avons comme pratique de ne pas attendre au dernier moment pour vendre nos immeubles. Nous sommes persuadés qu'il est grandement préférable de vendre trop tôt plutôt que trop tard, et préférons laisser de l'argent sur la table plutôt que de courir le risque d'attendre. Habituellement, ceux qui achètent nos immeubles réalisent une transaction rentable.

Notre portefeuille canadien, composé principalement de grands immeubles de bureaux et de centres commerciaux régionaux, nous assure des flux monétaires élevés et nous apporte la stabilité recherchée dans toute bonne stratégie de placement immobilier. Bien que nous demeurions actifs sur le marché canadien en continuant d'améliorer la qualité de notre portefeuille, notre croissance y est à peu près complétée. Aujourd'hui, ce portefeuille de base représente environ 50 % de l'ensemble de nos actifs et il devrait diminuer un peu durant les deux prochaines années, car nous augmenterons nos investissements opportunistes à l'étranger. Nous croyons que cette répartition est idéale en ce sens qu'elle nous permettra d'atteindre des rendements élevés de façon constante tout en maintenant un niveau de risque acceptable.

Comme vous pouvez le constater, notre façon d'aborder l'immobilier a évolué considérablement depuis quelques années. La volatilité des marchés, la taille de notre portefeuille immobilier et notre objectif de réaliser constamment des rendements élevés, nous ont poussés à élargir le cadre de nos activités. Pour avoir du succès, nous sommes persuadés qu'un investisseur de notre taille doit savoir déborder du cadre de son marché local et tirer profit des opportunités qui se présentent partout dans le monde. Les succès que nous avons obtenus jusqu'à maintenant nous motivent à poursuivre l'expérience.

Bien sûr les investisseurs de taille plus modeste peuvent ne pas être en mesure de mettre en place eux-mêmes ce genre de stratégie. Mais nous pouvons le faire. CDP Capital - Immobilier possède les compétences, le réseau mondial, la connaissance des marchés et des produits nécessaires

Nous serions extrêmement heureux d'accueillir de nouveaux partenaires qui pourraient se joindre aux cinq institutions québécoises qui nous accompagnent depuis déjà plusieurs années dans nos investissements canadiens et étrangers. Les caisses de retraite de Desjardins, d'Alcan, de l'Université Laval, de la STCUM et celle des policiers de Montréal nous ont apporté un soutien financier depuis nos tout débuts dans l'immobilier. Je crois qu'ils n'ont pas eu à le regretter. Ils nous ont également soutenus dans l'élaboration et la mise en œuvre de l'ensemble de nos activités. J'aimerais les remercier et leur dire que nous apprécions grandement leur présence et leur contribution.

Que nous réservent les deux prochaines années ? Bien malin qui pourrait le dire avec précision. Le ralentissement économique qui se poursuit depuis déjà plusieurs mois commence à se faire sentir dans la plupart des marchés immobiliers. La situation est toutefois encore relativement saine et nous ne prévoyons pas cette fois-ci les problèmes majeurs engendrés par les récessions précédentes. Ainsi, le marché de Montréal me semble particulièrement robuste, compte tenu du taux d'occupation près de l'équilibre, sauf pour le marché résidentiel où une pénurie de logements locatifs semble se dessiner.

Je suis toutefois persuadé que la situation économique incertaine présentera pour les investisseurs avisés des opportunités intéressantes tant en Amérique du Nord, qu'en Europe et en Asie. Je peux vous assurer que nous serons au rendez-vous.