la Chambre de commerce du Montréal métropolitain

Acheter ou louer : ce qu’il faut savoir par rapport aux assurances

Vous souhaitez déménager votre entreprise ou en démarrer une nouvelle et vous hésitez entre l’achat et la location d’un bâtiment? La location est souvent une option très intéressante, entre autres, pour les entreprises en démarrage. Les propriétaires d’entreprises aux revenus plus réguliers sont généralement plus enclins à s’embarquer dans l’aventure immobilière. Quelle que soit l’option que vous envisagez, beaucoup de facteurs sont à considérer pour faire un choix éclairé. Voici quelques conseils utiles pour éviter les mauvaises surprises au niveau des assurances!

La location

Vérifiez la nature des activités des autres commerces de l’immeuble

Plusieurs facteurs influencent le coût de votre assurance biens commerciaux. Bien sûr, la valeur de vos biens et la nature de vos activités entrent en ligne de compte. Mais saviez-vous qu’en tant que locataire les activités commerciales des autres occupants de l’immeuble peuvent aussi influencer votre prime ou même vous donner des difficultés à vous assurer?

Lors de la visite de locaux à louer, vérifiez la nature des activités commerciales des autres locataires et des voisins. Informez-vous aussi sur les critères de sélection du propriétaire. Vous pourriez ainsi éviter de voir le local voisin loué à un tenancier de bar, à une entreprise utilisant des produits chimiques dangereux ou à tout autre type d’entreprise aux activités considérées à haut risque par les assureurs.

Validez les exigences du locateur au niveau des assurances

La plupart des locateurs ont des exigences précises quant aux assurances. Avant de signer le bail, lisez-le attentivement et assurez-vous de bien comprendre toutes les clauses afin d’éviter les mauvaises surprises.

Le locateur pourrait par exemple exiger :

  • que vous déteniez certaines couvertures ou des montants de couverture précis. Par exemple, en plus de vos biens, il vous demandera probablement d’assurer votre responsabilité civile sur les lieux, ainsi que votre responsabilité locative pour un montant équivalant au moins à la valeur à neuf des locaux loués;
  • que vous l’ajoutiez comme assuré additionnel sur votre contrat. Ainsi, si vous subissez des dommages dont votre locateur est considéré comme responsable, le fait que son nom apparaisse sur votre contrat comme assuré additionnel empêche votre assureur de le poursuivre afin de récupérer les sommes vous ayant été versées;
  • que vous souscriviez une assurance à titre de propriétaire des lieux;
  • d’acheter lui-même votre couverture d’assurance et de vous facturer la prime.

Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à contacter votre représentant en assurance pour bien comprendre les tenants et aboutissants de ces exigences!

L’achat

Assurez-vous de tout savoir sur l’immeuble que vous achetez

Vous croyez avoir trouvé la perle rare? Pour qu’elle ne se transforme pas en citron, assurez‑vous de faire une évaluation en bonne et due forme du bâtiment et de connaître son historique, tant au niveau de l’entretien et des rénovations, qu’au niveau des sinistres.

Vérifiez la nature des activités des locataires et des voisins de l’immeuble

S’il y a des locataires ou des voisins situés à moins de 100 pieds du bâtiment, vérifiez que leurs activités ne risquent pas de vous causer une surprime ou des difficultés à vous assurer. Certains assureurs refuseront de vous couvrir si l’immeuble se trouve à proximité d’un bar, d’une manufacture ou d’une entreprise réalisant des travaux de soudure ou impliquant des produits chimiques ou dangereux par exemple.

Informez-vous sur les exigences du créancier par rapport aux assurances

Les créanciers demandent souvent des modifications aux exclusions des contrats d’assurance usuels. Ils peuvent par exemple exiger la modification de l’exclusion de reconstruction sur un même lieu ou l’ajout d’une clause de valeur à neuf sans déduction pour les fondations ou les semelles.

Gardez en tête que ces modifications, lorsqu’elles sont acceptées par l’assureur, se reflètent sur la prime d’assurance! Mieux vaut en discuter avec votre assureur avant d’aller plus loin dans le processus.

Prenez votre temps avant de conclure la transaction

Il est raisonnable de demander un délai de 30 jours entre le moment de l’accord avec le vendeur et celui de la transaction. Cette période vous permettra d’examiner tous les documents requis et de faire les validations et démarches nécessaires, incluant quelques soumissions d’assurance.

N’hésitez surtout pas à consulter votre représentant en assurance AVANT de finaliser votre transaction. Son rôle est de vous conseiller afin de vous puissiez mieux planifier ce moment important.

En complément d’information :
La Capitale assurances générales - Assurances des entreprises
Banque de développement du Canada – Acheter ou louer un immeuble commercial

 

Christian Vanasse, Directeur principal de l’assurance des entreprises
La Capitale assurances générales