la Chambre de commerce du Montréal métropolitain

Mémoire : Mémoire soumis au comité de consultation quant à la réutilisation des immeubles actuels du Centre universitaire de santé McGill

Mémoire soumis au comité de consultation quant à la réutilisation des immeubles actuels du Centre universitaire de santé McGill

Montréal, le 16 janvier 2001 La Chambre de commerce du Montréal métropolitain compte 7 000 membres représentant un total de plus de 500 000 emplois dans la région métropolitaine de Montréal.

Parmi ses membres, elle compte notamment les principales entreprises du secteur biopharma-ceutique, du secteur médical, ainsi que la plupart des institutions d'enseignement de la Métropole.

La Chambre regroupe également un grande nombre de professionnels en architecture, génie civil, urbanisme conseil et promoteurs immobiliers du Grand Montréal.

Finalement, la Chambre compte parmi ses partenaires des organismes tels que l'Institut de développement urbain (IDU), l'Association des gestionnaires d'installations (BOMA), Les Amis de la Montagne et Héritage Montréal.

La Chambre considère comme primordiale la qualité architecturale et urbanistique du patrimoine bâti et de l'aménagement urbain pour la capacité concurrentielle de la Métropole. C'est dans cette perspective qu'elle est intervenue à plusieurs reprises au sujet de dossiers importants pour l'harmonie et la cohérence du tissu urbain montréalais.

Par ailleurs, la Chambre s'appuie sur ses comités d'affaires publiques au sein desquels travaillent des professionnels de divers milieux et secteurs de l'économie. Ses comités Santé, Développement urbain et Fiscalité municipale ont contribué à élaborer la présente position.

La Chambre se limitera à commenter les enjeux principaux reliés à la réutilisation des bâtiments actuels du Centre universitaire de santé McGill (CUSM), sans entrer dans des considérations plus techniques qui seront l'apanage de promoteurs ou de groupements professionnels.

Ce qui compte, pour la Chambre, c'est que les principales institutions de santé de la Métropole soient en mesure de soutenir leur tradition et leur réputation d'excellence à l'échelle nationale et internationale, de fournir à la population des services de haute qualité et que la ville s'enrichisse d'un patrimoine bâti de qualité, tout en préservant ses lieux d'exception tels que le Mont-Royal et en les améliorant constamment.


2- SOMMAIRE DES RECOMMANDATIONS

3- UN PROCESSUS QUI MÉRITE LE RESPECT

4- LA CHAMBRE APPUIE LE PROJET DE NOUVEAU CENTRE HOSPITALIER

5- DEUX DÉFIS EN UN :
CRÉER UN NOUVEL HÔPITAL DE RÉFÉRENCE ET RECYCLER D'IMPORTANTS IMMEUBLES À VALEUR PATRIMONIALE


6- RÉUTILISATION DES IMMEUBLES ACTUELS :
L'OPTION RÉSIDENTIELLE DEMEURE LA PLUS ACCESSIBLE


7- FAVORISER L'ACCESSIBILITÉ AU PARC DE LA MONTAGNE ET EN ASSURER LA PROTECTION

8 - LE CUSM ET L'UNIVERSITÉ MCGILL DOIVENT COMPLÉTER
LA PRÉPARATION D'UN PLAN DE DÉVELOPPEMENT ET D'UN PROGRAMME ARCHITECTURAL


9- COLLABORATION DE LA VILLE DE MONTRÉAL AU PLAN FISCAL

2- SOMMAIRE DES RECOMMANDATIONS

I- Après analyse des études effectuées et rendues disponibles par le CUSM, la Chambre croit que la majorité des établissements laissés vacants par la construction d'un hôpital moderne regroupant les institutions du CUSM, devraient être utilisés à des fins résidentielles, institutionnelles ou mixtes, plus facilement compatibles avec le type de construction des hôpitaux traditionnels au sein desquels la vocation d'hébergement tenait un rôle important. La remise sur le marché de quelque 3 millions de pieds carrés de surface de plancher devrait être plus facilement absorbée par le marché résidentiel que par le marché commercial, compte tenu, surtout, des caractéristiques attrayantes de certains des emplacement à même l'emprise ou à proximité du Mont-Royal.

II - La Chambre estime essentiel que la conversion des bâtiments, surtout ceux des campus Royal Victoria et Général de Montréal favorise un embellissement du site du Mont-Royal et en augmente l'accessibilité, surtout dans le cas du Royal Victoria, pratiquement intégré au parc de la Montagne.

III - La Chambre estime qu'il est hautement souhaitable de fractionner les emplacements et de scinder les projets selon des balises rationnelles, afin de favoriser la prise en charge et le développement de projets de haute qualité par plusieurs développeurs.

IV - La Chambre croit qu'il est de la responsabilité du CUSM, avec la participation de l'Université McGill et d'autres partenaires disposant d'une expertise reconnue en aménagement, urbanisme, architecture, développement immobilier et gestion de projets, de mettre en place un plan de développement assorti d'un programme architectural qui constitue un encadrement rigoureux pour la mise en oeuvre des projets de restauration et de conversion des bâtiments. Ce programme de développement devrait prévoir les grandes lignes d'un processus visant à assurer la qualité des projets et leur harmonisation complète avec le milieu environnant. Le CUSM devrait travailler en étroite collaboration avec la Ville de Montréal dans l'élaboration de ce plan, tout en en conservant la maîtrise d'oeuvre.

V - La Chambre favorise un développement en phases successives des projets. La transformation des immeubles actuels du CUSM est une opération d'une envergure et d'une importance telles qu'il faut éviter à tout prix que des raccourcis ou des compromis architecturaux ou environnementaux puissent être adoptés pour des raisons exclusivement financières. Dans ce but, le CUSM devrait peut-être songer à conserver le contrôle de certains établissements, tout au moins le Royal Victoria, jusqu'à ce que les travaux aient atteint une étape permettant d'avoir l'assurance d'une restauration de grande qualité. Cette solution présente également un avantage fiscal qui peut être l'objet de compensation de la part des promoteurs.

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3- UN PROCESSUS QUI MÉRITE LE RESPECT

La Chambre tient à féliciter les dirigeants du Centre universitaire de Santé McGill et des institutions qui le composent, ainsi que la collectivité qui les entoure d'avoir réussi à s'entendre quant à la nécessité de regrouper les institutions au sein d'un seul campus hospitalier de toute dernière technologie, capable de fournir des soins efficaces bénéficiant des technologies les plus récentes.

Le processus qui a mené à ce consensus, ainsi que les autres choix déterminés par les dirigeants du CUSM quant à la construction et à l'emplacement du futur centre hospitalier méritent le plus grand respect. La Chambre croit que les décisions prises à ce jour sont rationnelles et qu'elles bénéficieront à la clientèle du CUSM, de même qu'à la qualité de la formation universitaire dispensée dans ce centre. Le tout sera également bénéfique pour l'ensemble de la collectivité montréalaise.

Nous nous réjouissons également du souci de réaliser ce projet dans la plus grande transparence manifesté par les dirigeants et de la tenue d'audiences publiques quant à la réutilisation des édifices existants.

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4- LA CHAMBRE APPUIE LE PROJET DE NOUVEAU CENTRE HOSPITALIER

La Chambre constate, comme les dirigeants du CUSM, que les immeubles actuels des diverses institutions qui le forment ne répondent pas aux besoins d'une médecine de pointe et d'un système de santé efficace. Ainsi que le démontrent les études d'ingénierie et l'analyse des structures architecturales réalisées au cours des dernières années, les bâtiments actuels ne favorisent pas la mise en place de services efficaces permettant de regrouper, par exemple : urgences, salles de soins intensifs, unités de choc et salles d'opération. De plus, les transformations opérées au cours des dernières années l'ont été au détriment de la qualité architecturale des immeubles et du patrimoine urbain. Ces bâtiments rendent les déplacements complexes et laborieux entre les services; ils rendent difficile l'intégration de nouveaux équipements de technologie avancée et se prêtent mal aux soins ambulatoires.

La Chambre estime qu'il est temps que Montréal, ville de haute technologie et métropole de classe mondiale dans le domaine de la médecine et du développement de nouveaux médicaments, comme dans les recherches génomiques, se dote de certains centres hospitaliers capables d'accueillir l'évolution technologique des prochaines années et d'en faire bénéficier tant la population que l'industrie de la santé.

Pour ces raisons, nous appuyons la création du nouveau centre hospitalier du CUSM. L'emplacement choisi offre de nombreux avantages, principalement au plan de l'accessibilité, et il se prête à l'édification d'un campus hospitalier qui constituera une forte plus-value pour Montréal.

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5- DEUX DÉFIS EN UN : CRÉER UN NOUVEL HÔPITAL DE RÉFÉRENCE ET RECYCLER D'IMPORTANTS IMMEUBLES À VALEUR PATRIMONIALE

La Chambre constate qu'en prenant cette décision, les dirigeants du CUSM se sont donné simultanément deux défis urbanistiques et architecturaux de grande taille qui ont tous deux leurs exigences propres.

La construction du premier campus hospitalier majeur à Montréal depuis de nombreuses décennies – un campus de santé universitaire conjuguant soins de première, seconde et troisième ligne, recherche fondamentale et appliquée et soins ambulatoires – est un investissement qui contribuera à la santé financière de Montréal durant toute sa réalisation.

Ce nouvel hôpital devra aussi se distinguer par la qualité de son architecture, de son intégration urbaine et de son aménagement, tout autant que par son haut niveau scientifique. Il ne saurait souffrir la médiocrité.

En même temps, les dirigeants du CUSM s'apprêtent à réinsérer dans le patrimoine montréalais des établissements qui comptent environ 3,3 millions de pieds carrés. Il s'agit sans doute de l'un des projets de recyclage de bâtiments les plus importants jamais réalisés.

Et encore là, le défi est de taille. Il faut que ce projet soit réalisé avec soin, de façon à améliorer le patrimoine urbain et à susciter la fierté de tous les Montréalais et, en particulier, de ceux qui ont contribué davantage à l'édification de ce patrimoine.

Ce projet de réutilisation doit témoigner de la créativité de nos urbanistes, de nos architectes et de nos développeurs et s'imposer comme une référence mondiale. Nous croyons que les dirigeants du CUSM sont bien conscients de ce double défi.

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6- RÉUTILISATION DES IMMEUBLES ACTUELS : L'OPTION RÉSIDENTIELLE DEMEURE LA PLUS ACCESSIBLE

La réutilisation des immeubles à des fins résidentielles nous paraît la plus accessible et probablement la plus logique, pour la majorité des établissements, et ce, pour les raisons suivantes :

  • les études ont démontré que les bâtiments présentent de graves lacunes pour des utilisations médicales nécessitant le recours aux technologies et aux méthodes actuelles;
    contrairement à ce qui se passe dans le cas du CHUM, la Régie régionale de la Santé et des Services sociaux du Montréal métropolitain n'a pas indiqué à ce jour que les bâtiments actuels devraient être réutilisés pour des activités reliées à la santé;
    les bâtiments, pour la grande majorité, ne possèdent pas les caractéristiques recherchées dans le domaine de l'immobilier commercial, du moins pour des édifices à bureaux de type courant. En outre, ils ne sont pas situés à des emplacements offrant les infrastructures et la concentration que nécessitent habituellement de tels édifices;
    de plus, la taille même de ces bâtiments qui totalisent environ 3,3 millions de pieds carrés de surface, fait en sorte qu'ils seraient difficilement absorbés par le marché de l'immobilier commercial, au même moment où l'on prévoit la mise en chantier de la Cité du Commerce électronique et de plusieurs autres immeubles;
    en revanche, le marché résidentiel, compte tenu de la qualité exceptionnelle de deux sites, ceux du Royal Victoria et de l'Hôpital général de Montréal, offre des perspectives beaucoup plus attrayantes, notamment pour les appartements et résidences de haut ou de moyen gamme;
    l'usage résidentiel est également relativement plus proche de l'usage pour lequel ces édifices ont été conçus, dans bien des cas, à une époque où les hôpitaux offraient un caractère prononcé de lieux d'hébergement;
    l'usage résidentiel, enfin, n'ajouterait aucune pression physique à l'environnement des établissements.

    Cependant, la Chambre ne saurait s'opposer à des usages mixtes ou à des usages proches des services de santé, dans certains cas, dans la mesure où ces usages n'entraînent pas de modifications aux édifices historiques ou patrimoniaux, aux sites protégés, où ils ne grèvent pas les budgets du CUSM.

    Parmi ces usages mixtes, on peut citer :
    une utilisation partielle pour des résidences d'étudiants;
    la transformation en résidence pour personnes âgées (évoquée notamment pour le site de l'Hôpital pour enfants et pour un pavillon de l'Hôpital Général;
    l'utilisation pour loger des institutions internationales de prestige, par exemple, des agences reliées aux Nations-Unies;
    la transformation en hôtel de l'un des édifices, à certaines conditions;
    et l'utilisation pour des fins d'éducation avancée.

    Recommandation :

    I- Après analyse des études effectuées en rendues disponibles par le CUSM, la Chambre croit que la majorité des établissements laissés vacants par la construction d'un hôpital moderne regroupant les institutions du CUSM, devraient être utilisés à des fins résidentielles, institutionnelles ou mixtes, plus facilement compatibles avec le type de construction des hôpitaux traditionnels au sein desquels la vocation d'hébergement tenait un rôle important. La remise sur le marché de quelque 3 millions de pieds carrés de surface de plancher devrait être plus facilement absorbée par le marché résidentiel que par le marché commercial, compte tenu, surtout, des caractéristiques attrayantes de certains des emplacements à même l'emprise du Mont-Royal.


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    7- FAVORISER L'ACCESSIBILITÉ AU PARC DE LA MONTAGNE ET EN ASSURER LA PROTECTION

    Trois des établissements qui composent le CUSM se trouvent directement au flanc du Mont-Royal : l'Hôpital Royal Victoria, l'Hôpital neurologique et l'Hôpital Général de Montréal. La Chambre considère essentiel que la réutilisation de ces édifices favorise à la fois l'embellissement des lieux, la protection intégrale du Parc du Mont-Royal et même une meilleure accessibilité à ce dernier.

    Ainsi, le Parc du Mont-Royal, contigu au Royal Vic, pourrait se voir doté de nouvelles entrées, à l'occasion de la transformation de cet établissement. Le Parc du Mont-Royal est un véritable joyau du patrimoine montréalais, voire du patrimoine mondial, tout comme les célèbres Central Park, Hyde Park, Bois de Boulogne, ou Stanley Park à Vancouver. Il est indispensable, à l'occasion de la reconversion de l'Hôpital Royal Victoria, que pas un seul arbre du parc ne soit touché.

    En même temps, la restauration des immeubles principaux du Royal Vic afin de lui redonner tout son panache d'architecture «baronniale écossaise» pourrait en faire un ensemble en parfaite harmonie avec le parc voisin.
    Enfin, la conversion de l'Hôpital Général de Montréal en résidences serait l'occasion de créer autour des immeubles conservés des espaces de verdure propres à en accroître la qualité environnementale au bénéfice des résidences et institutions qui logent dans son voisinage. Dans tous les cas, il serait approprié de supprimer le stationnement de surface.

    Recommandation :

    II - La Chambre estime essentiel que la conversion des bâtiments, surtout ceux des campus Royal Victoria et Général de Montréal, favorise un embellissement du site du Mont-Royal et en augmente l'accessibilité, surtout dans le cas du Royal Victoria, pratiquement intégré au parc de la Montagne.


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8 - LE CUSM ET L'UNIVERSITÉ MCGILL DOIVENT COMPLÉTER LA PRÉPARATION D'UN PLAN DE DÉVELOPPEMENT ET D'UN PROGRAMME ARCHITECTURAL


La réutilisation des établissements de santé actuels du CUSM constitue, ainsi que nous l'avons dit précédemment, un défi de taille pour les dirigeants du CUSM et un enjeu important pour tous les Montréalais. Ce projet doit être soigneusement organisé et orchestré afin d'éviter à tout prix de laisser place à de malencontreux dérapages, tels qu'il s'en est produit à Montréal au cours des dernières années, dans le cadre de la transformation d'édifices patrimoniaux en unités résidentielles : arbres majeurs abattus sans permis, métissage architectural de mauvais goût, fenestration inconvenante, finition de mauvais goût, etc.

Afin d'avoir l'assurance que ce vaste chantier sera mené à bien avec rigueur et donnera lieu à des travaux de haute qualité effectués dans le respect du patrimoine, la Chambre estime essentiel que le CUSM conserve – sans se substituer aux promoteurs – la maîtrise d'oeuvre des travaux en nommant un mandataire qui en suivra l'exécution.

Un tel projet, ainsi que le soulignent d'ailleurs dans leur rapport les urbanistes et architectes Lecavalier, Lalonde, Saïa et Barbarese, nécessite la préparation d'un véritable plan de développement assorti d'un programme architectural et de réalisation. Ce plan doit comporter un projet de design qui devrait faire partie du processus de consultation publique courant de la Ville de Montréal.

Ce plan de développement de projet doit tenir compte notamment des aspects suivants :
impacts financiers; insertion urbaine; qualité architecturale;

  • qualité environnementale des projets.

    La Chambre croit que le CUSM dispose déjà de beaucoup d'éléments lui permettant de concevoir un tel plan et un programme des travaux qui fixent les grands paramètres de tous les développements prévus afin de transformer les établissements en immeubles résidentiels ou autres.

    Un tel programme devrait notamment préciser le contour des édifices à protéger ou restaurer ainsi que des dépendances, clôtures monumentales, édicules, jardins, etc., devant être soigneusement sauvegardés.

    Il doit aussi prévoir des indications quant aux immeubles que les études déjà effectuées par le CUSM estiment qu'il est préférable de démolir afin d'améliorer les ensembles architecturaux, particulièrement pour les édifices à caractère patrimonial ou les établissements situés au flanc du Mont-Royal.

    De plus, un tel plan de développement devrait comporter une évaluation des diverses phases de transformation et de restauration des édifices, de façon à faciliter la réalisation de projets dans des délais raisonnables.

    De plus, les établissements devraient faire l'objet d'un découpage rationnel dans le but de permettre à plusieurs développeurs d'y participer et d'éviter qu'un seul promoteur soit responsable simultanément de la réalisation de travaux qui risquent d'excéder ses capacités.

    Recommandations :

    III - La Chambre estime qu'il est hautement souhaitable de fractionner les emplacements et de scinder les projets selon des balises rationnelles, afin de favoriser la prise en charge et le développement de projets de haute qualité par plusieurs développeurs.

    IV - La Chambre croit qu'il est de la responsabilité du CUSM, avec la participation de l'Université McGill et d'autres partenaires disposant d'une expertise reconnue en aménagement, urbanisme et architecture, de mettre en place un plan de développement assorti d'un programme architectural qui constitue un encadrement rigoureux pour la mise en oeuvre des projets de restauration et de conversion des bâtiments. Ce programme de développement devrait prévoir les grandes lignes d'un processus visant à assurer la qualité des projets et leur harmonisation complète avec le milieu environnant. Le CUSM devrait travailler en étroite collaboration avec la Ville de Montréal dans l'élaboration de ce plan, tout en en conservant la maîtrise d'oeuvre.


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    9- COLLABORATION DE LA VILLE DE MONTRÉAL AU PLAN FISCAL

    La Chambre estime que les promoteurs qui soumettront des projets de redéveloppement, de restauration et de transformation des édifices doivent être en mesure de travailler dans le cadre d'une grille de temps raisonnable qui ne les force pas à prendre des raccourcis malencontreux. De son côté, le CUSM ne devrait pas être financièrement pénalisé par un changement de vocation des établissements ni devoir assumer des taxes importantes durant la période nécessaire à l'avancement des travaux. Des accommodements à ce chapitre pourraient donc être envisagés.

    Recommandation :

    V - La Chambre favorise un développement en phases successives des projets. La transformation des immeubles actuels du CUSM est une opération d'une envergure et d'une importance telles qu'il faut éviter à tout prix que des raccourcis ou des compromis architecturaux ou environnementaux puissent être adoptés pour des raisons exclusivement financières. Dans ce but, le CUSM devrait peut-être songer à conserver le contrôle de certains établissements, tout au moins le Royal Victoria, jusqu'à ce que les travaux aient atteint une étape permettant d'avoir l'assurance d'une restauration de grande qualité. Cette solution présente également un avantage fiscal qui peut être l'objet de compensation de la part des promoteurs.


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